تخلیه ید چیست؟ مدارک لازم برای طرح دعوی آن چگونه است؟

دعوی تخلیه ید چیست؟ وقتی که قرارداد اجاره بین موجر و مستاجر به پایان می رسد ، مستاجر تنها در صورتی می تواند همچنان به استفاده خود از مال اجاره ای ادامه دهد که قرارداد اجاره بین او و موجر تمدید شود . حال اگر مستاجر بدون تمدید قرارداد اجاره باز هم به استفاده از مال اجاره ای ادامه دهد ، این تصرف غیرقانونی است و موجر می تواند قانونا از او بخواهد که اقدام به تخلیه مال اجاره ای کند . به این دعوی ، دعوی تخلیه ید گفته می شود که با ارائه اظهارنامه تخلیه ید و دادخواست تخلیه به شورای حل اختلاف ، مطرح می شود .
برای پی بردن به مفهوم کامل تخلیه ید، باید ابتدا با برخی از مفاهیم قانونی آشنا شوید. گاهی افراد برخی از اموال خود را در اختیار افراد دیگر برای استفاده قرار می دهند. مانند زمانی که فردی خانه و یا مغازه ی خود را در اختیار مستاجر قرار می دهد. در این موارد فردی که اقدام به اجاره ی ملک نموده است، حق تصرف ملک را نخواهد داشت. قانون برای این امور مواردی را در نظر گرفته است که عبارتند از:
دعوی تخلیه ید
خلع ید
تصرف عدوانی حقوقی
تصرف عدوانی کیفری
دعوی تخلیه ید چیست؟
زمانی که یک قرارداد بین مالک و مستاجر وجود داشته باشد که زمان تخلیه ملک در آن مشخص شده باشد و مستاجر از تخلیه امتناع کند، دعوی تخلیه ید مطرح می شود. از دیگر مواردی که می توان شاهد اجرایی شدن این دعوا بود، زمانی است که مالک اجازه استفاده از ملک را به فرد دیگری داده و سپس اقدام به پس گرفتن اجازه نموده است. در این صورت نیز قانون اقدام به اجرایی نمودن این دعوی خواهد کرد. یکی از موارد حائز اهمیت در مطرح شدن این دعوا، توجه به قابلیت طرح آن در مورد اموال منقول و غیرمنقول است. بسیاری از افراد برای مطرح نمودن دقیق و اصولی این دعوی، با مشکلات مختلفی مواجه می شوند. بنابراین استفاده از راهنمایی ها و مشاوره های تخصصی در این زمینه، بسی ارزشمند و کاربردی خواهد بود.
ارکان دعوای تخلیه ید
از مهمترین ارکان برای طرح دعوای تخلیه ید می‌ توان به موارد زیر اشاره کرد:
مالک بودن خواهان برای طرح دعوی
برخورداری از وضع ید و یا تسلیط ید
عدوانی بودن تصرفات انجام شده توسط متصرف
تفاوت تخلیه ید و تصرف عدوانی
از تفاوت دیگر بین این نوع از دعوی ها با دعوی تصرف عدوانی، ارائه ی سند رسمی به مراجع ذی صلاح برای اثبات مالکیت است. در صورتی که در تصرف عدوانی، اثبات سابقه ی بیشتر نسبت به متصرف فعلی، ضروری خواهد بود.
در تصرف عدوانی نیازی به قرار گرفتن در نوبت و همچنین انجام تشریفات دادرسی ضروری نیست.
طرح دعوی برای تصرف عدوانی هم به صورت حقوقی و هم به صورت کیفری قابلیت اجرا را در بر خواهد داشت.
طرح دعوی تصرف عدوانی توسط مباشر، مستاجر، کارگر و … امکان پذیر است. در صورتی که در طرح دعوی خلع ید و … باید توسط مالک، نماینده قانونی وی و یا قائم مقام مالک انجام پذیرد.
درخواست اجرا در دعوی خلع ید در صورتی امکان پذیر است که رای قطعی صادر شود. در صورتی که در تصرف عدوانی، نیازی به قطعی شدن رای برای اجرایی شدن وجود نداشته و بلافاصله قابل اجرا خواهد بود.
هزینه دادرسی برای طرح دعوی تصرف عدوانی نیز با توجه به اموال غیر منقول مشخص خواهد شد.
برای اینکه بتوانید با دانش تخصصی اقدامات لازم را به کار ببندید، بهتر است از دانش وکلای برجسته، کاردان و حرفه ای استفاده کنید.
چه زمانی می توان دعوای تخلیه را مطرح کرد؟
زمانی می توان اقدام به طرح دعوی تخلیه ید نمود که مالک مال غیر منقول بر اساس قرارداد (پایان یافتن مدت قرارداد اجاره)، خواستار ملک در تصرف شخص بوده و شخص از تخلیه امتناع ورزد. توجه داشته باشید که طرح این دعوی بر اساس برخی از نکات مهم و ضروری انجام می پذیرد. لذا قبل از اقدام به طرح دعوی باید به برخی از نکات مهم در این زمینه توجه کرد. این نکات مهم و طلایی عبارتند از:
قرارداد اجاره باید از نوع عادی بوده و شرایطی مانند کتبی بودن، ذکر مدت در قرارداد اجاره، تعیین مبلغ اجاره، برخورداری قرارداد اجاره از امضای شهود (دو شاهد)، به پایان رسیدن مدت زمان قرارداد اجاره برخوردار باشد.
مستاجر می تواند بر اساس قانون و همچنین آیین نامه های اجرایی، به مدت ۲۰ روز تا ۲ بار مهلت تخلیه را بگیرد.
در صورت عدم پرداخت اجاره توسط مستاجر و همچنین وارد کردن خسارت به ملک، موجر می تواند به طور جداگانه اقدام به طرح دعوی نماید.
مرجع اعتراض به دعاوی اجاره
برای طرح دعاوی مانند تخلیه ید و یا امور اجاره (اعم از افزایش اجاره بها و …) می توان دادخواست رسیدگی را به شورای حل اختلاف و یا دادگاه محل ارائه نمود. قانون برای سهولت در امر رسیدگی به این امور، سامانه ای را طراحی و تولید کرده است. سامانه ثبت شکایت این امکان را برای متقاضیان فراهم نموده که بتوانند به راحتی درخواست خود را ثبت نموده و در کوتاه ترین زمان، شاهد رسیدگی به درخواست خود باشند. ثبت دادخواست برای دعاوی اجاره از طریق دفاتر خدمات قضایی صورت می پذیرد. پس از انجام مراحل ثبت، درخواست مورد نظر در دادگاه مورد بررسی قرار گرفته و تصمیمات لازم نسبت به آن اتخاذ می گردد. دادگاه های عمومی بهترین مرجع تجدید نظر برای دعاوی تخلیه (در شورای حل اختلاف) و دادگاه تجدید نظر استان، بهترین مرجع تجدید نظر از دعاوی مربوط به دادگاه های عمومی به شمار می روند.
یکی از نکات قابل توجه در زمینه مرجع صلاحیت دار برای رسیدگی به دعوی تخلیه ید این است که شورای حل اختلاف فقط برای املاک مسکونی صلاحیت رسیدگی را دارد. صلاحیت رسیدگی به ملک های تجاری خارج از محدوده ی تصمیم گیری این شورا می باشد.