تخلیه ملک تجاری و هر آنچه که باید درباره آن بدانید

ملاک تجاری املاکی هستند که در جواز ساخت صادره از سوی شهرداری ملک تجاری شناخته شده و افراد طبق قوانین کسب و کار، در آن ها می توانند فعالیت داشته باشند.

دعوای تخلیه ملک تجاری چیست ؟

یکی از پر تکرار ترین سوالات ملکی همیشه در زمینه سریعترین راه گرفتن حکم تخلیه ملک تجاری است. املاک تجاری املاکی هستند که در جواز ساخت صادره از سوی شهرداری ملک تجاری شناخته شده و افراد طبق قوانین کسب و کار، در آن ها می توانند فعالیت داشته باشند.از گذشته تا به حال، همیشه مستاجرینی که به شرایط قرارداد پایبند نبوده و یا پس از اتمام تاریخ قرارداد، ملک اجاره شده را تخلیه نمی کردند، وجود داشته اند.

این عدم تعهد یا عدم تخلیه ممکن است به هزاران دلیل کوچک و بزرگ رخ دهد؛ در هر صورت آن چه در قانون اهمیت دارد پایبندی طرفین قرارداد به تمام بند های تنظیم شده در آن است؛ از همین رو برای این مهم مجازات و برخورد مستقیم در نظر گرفته است.

دعوای تخلیه ملک تجاری وقتی مطرح می شود که مالک مال غیرمنقول، ملک خود را تحت عنوان اجاره یا هر عنوان دیگری به تصرف فردی دیگر داده و به دلیل پایان یافتن مدت قرارداد اجاره و یا دلایل دیگر درخواست تخلیه ملک را به طرفیت متصرف مطرح می کند و خواهان تخلیه ملک خود می شود.

در مورد  تخلیه ملک تجاری و اماکن اعم از اماکن مسکونی و تجاری، قوانین و مقررات مختلف و متفاوتی در طول قانون گذاری ایران، وضع شده است، که بعضی تا زمان حال اثر و بقای خود را حفظ نموده و هنوز هم لازم الاجرا هستند. در این مقاله به قوانین تخلیه ملک تجاری و مواردی که باید راجب آن بدانید را برای شما فراهم آورده ایم. شما می توانید با بهترین وکیل تخلیه ملک در کرج را از موسسه حقوقی سورن وکیل در ارتباط باشید.

تاریخچه قانون حاکم بر قرارداد اجاره اماکن تجاری

1 املاکی که تا تاریخ 2/5/1356 براساس قرارداد رسمی یا عادی و حتی توافق شفاهی و صوتی (غیر نوشتاری) اجاره داده شده اند مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 هستند.
2املاکی که از تاریخ 2/5/1356 تا 17/6/1376 جهت کسب و کار و تجارت و به با سند رسمی اجاره داده شده باشند، در صورتی که مستاجر هیچ گونه وجهی بابت پیش پرداخت به مالک نپرداخته باشد، بنا بر ماده یک قانون، روابط بین موجر و مستاجر می باشند.

3 املاک تجاری که از تاریخ 17/6/1376 و به بعد اجاره داده شده باشند. مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 هستند. در مورد املاک تجاری مشمول قانون اجاره سال 56 موجر نمی تواند مستاجر را به صرف انقضاء مدت اجاره وادار به تخلیه ملک کند، بلکه باید مبلغی را تحت عنوان حق کسب و پیشه به مستاجر بپردازد؛ هر چند مستاجر قبلاً وجهی را تحت عنوان سرقفلی به موجر نپرداخته باشد. حتی ممکن است مبلغی که به عنوان حق کسب و پیشه به مستاجر پرداخت می شود چند برابر اجاره بهایی باشد که طی مدت اجاره، مستاجر به موجر پرداخت کرده است.

نکات مهم در مورد دعوای تخلیه اماکن مسکونی و تجاری 

همانطور که در مطالب فوق گفته ایم دعوای تخلیه ملک تجاری وقتی مطرح می شود که مالک مال غیرمنقول، ملک خود را تحت عنوان اجاره یا هر عنوان دیگری به تصرف فردی دیگر داده و به دلیل پایان یافتن مدت قرارداد اجاره و یا دلایل دیگر درخواست تخلیه ملک را به طرفیت متصرف مطرح می کند و خواهان تخلیه ملک خود می شود.

*  عدم پیش بینی مدت اجاره در قرارداد موجب باطل بودن این قرارداد است.
* جهت تخلیه ملک استیجاری نیازی به ارسال کردن اظهارنامه نیست.
* بسته به این که قرارداد اجاره بر اساس تاریخی که تنظیم شده، تابع کدام یک از قوانین موجر و مستاجر باشد و در سند عادی تنظیم شده باشد یا رسمی، ملک تجاری باشد یا مسکونی نحوه درخواست تخلیه ملک و صدور اجراییه آن متفاوت است و هر کدام مراحل خاص خود را دارند.
*  اینکه اجاره املاک تجاری تابع چه قوانینی هستند، بستگی به تاریخ نوشتن قرارداد اجاره بستگی دارد.

در هر مورد که شروع تصرف مورد اجاره با اذن و رضایت مالک بوده در صورت انقضای قرارداد یا رجوع مالک از اذن، کسی که اجاره داده است، از طریق قوانین تعریف شده می تواند ملک مورد اختلاف را تخلیه کند.

تخلیه فقط مختص اجاره نامه نیست و می تواند در سایه مواردی که منافع در اختیار دیگری قرار می گیرد هم مصداق داشته باشد، مثل صلح منافع، اباهه ی منفعت، اذن در انتفاع یا موارد مشابه.

برای تخلیه مکان های مسکونی دو راه تعریف شده در قانون ما وجود دارد :

1 دستور تخلیه

 جهت اخذ دستور تخلیه ضرورت ندارد به دادگاه مراجعه شود و می توان حسب مورد از طریق اداره ی اجرای ثبت یا شورای حل اختلاف اقرام نمود. برای گرفتن دستور تخلیه باید شرایط چهار گانه ی ماده ی 2 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 موجود باشد.

2 د رخواست صدور حکم 

تخلیه در صورتی که شرایط گفته شده در بند قبل موجود نباشد و یا به تشخیص متقاضی در هر حال این امکان وجود دارد که فرد متقاضی از دادگاه یا شورای حل اختلاف تقاضای صدور حکم بنماید. نکته ی ضروری این است که دعاوی تخلیه و به طور کلی قرارداد اجاره امور و مسئله فنی و بسیار پیچیده ای هستند و ضرورت دارد از لحظه انعقاد قرارداد تا زمان تخلیه با یک وکیل متخصص دعاوی اجاره در ارتباط بوده و تحت مشورت وی اقدام به انعقاد این قرارداد بنمائید. مشاور حقوقی با وکیل متخصص اجاره وکیل تخلیه.

موارد امکان تخلیه قبل از انقضای قرارداد 

1 در صورتی که مستاجر مکانی که اجاره کرده را، کلاً یا جزئا بدون اجازه مالک اجاره داده باشد موجر می تواند تخلیه ملک را تقاضا کند. در این صورت مستاجر تنها حق دریافت نیمی از پیش پرداخت مقرر را دارد.
2 در صورتی که اشتغال مستاجر به کار و کسب خاصی در قرارداد قید شده باشد اما مستاجر بر خلاف آن عمل کند و  قوانین قرارداد را نقض کند؛ اگر شغل جدید عرفا مشابه کسب و کار قبلی نباشد، موجر می تواند درخواست تخلیه ملک را داشته باشد. 
3 در صورتی که ملک تجاری نیاز به بازسازی و تعمیرات داشته باشد و یا موجر قصد احداث ساختمان جدیدی را داشته باشد و مجوز شهرداری برای این کار را جهت ضمیمه به درخواست خود داشته باشد، می تواند تخلیه ملک را مطالبه کند. البته در هر صورت ملزم به پرداخت حق کسب و پیشه به مستاجر می باشد.
4 در صورتی که موجر خودش به ملک تجاری مورد اجاره نیاز داشته باشد و بتواند ضرورت آن را در دادگاه به اثبات برساند و دادگاه دلایل موجر را بپذیرد می تواند تقاضای تخلیه ملک را داشته باشد.

در چه مواردی درخواست تخلیه ملک تجاری و کسب و پیشه به نفع و از طرف مستاجر می باشد؟

مطابق ماده ۱۳ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ موارد زیر در خواست تخلیه از طرف مستاجر می باشد.
۱- هنگامی که مستاجر به علت تمام شدن مدت اجاره بخواهد ملک را تخلیه کند و موجر از تحویل گرفتن آن امتناع کند.
۲- در صورتی که مستاجر به جهت وجود دلایل فسخ، حکم فسخ گرفته  و می¬خواهد ملک را تخلیه کند موجر از تحویل گرفتن آن امتناع کند.

در صورتی که مستاجر اجاره را فسخ و درخواست تخلیه ملک تجاری را داشته باشد چه کار باید بکند؟

باید ملک را به موجر تحویل دهد و اگر موجر از گرفتن ملک امتناع کند مستاجر مکلف است که به موجر یا نماینده او اظهارنامه بفرستت که برای تحویل مورد اجاره حاضر شود.

اگر موجر با ابلاغ اظهارنامه باز حاضر به تحویل گرفتن ملک نشود تکلیف چیست؟

اگر ظرف ۵ روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه موجر یا نماینده او حاضر نگردد مستاجر باید به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را تامین دلیل نماید و کلید آن را به دفتر دادگاه تسلیم کند.
 

سخن پایانی

در صورتی که از قوانین تخلیه ملک تجاری اطلاعات چندانی ندارید، این مقاله به شما کمک زیادی می کند و اگر در زمینه قوانین تخلیه ملک تجاری تجربه یا آگاهی نداشته باشید ممکن حق شما از بین برود و شما دچار زیان شوید.